Il mese di luglio ha rappresentato un passo fondamentale per ciò che riguarda il superbonus al 110% e, il 17 dello stesso mese è stato convertito in Legge il cosiddetto “Decreto Rilancio”. Il nuovo testo presenta diverse modifiche rispetto alla versione resa pubblica nel mese di maggio, a partire dai 3 interventi cardine che rendono possibile usufruire della detrazione (cessione del credito/sconto in fattura).

Il nuovo testo di legge, all’art. 119, rubricato “Incentivi per efficientamento energetico, sisma bonus, fotovoltaico e colonnine di ricarica di veicoli elettrici”, al comma 1°, prevede in definitiva quali interventi cardine i seguenti:

• interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio medesimo o dell’unità immobiliare situata all’interno di edifici plurifamiliari, se indipendenti con uno o più accessi autonomi (cosiddetto cappotto termico) .La detrazione per questa prima tipologia è calcolata su un ammontare complessivo delle spese di importo pari a:
  • euro 50.000, per unità immobiliare singola o autonoma se all’interno di fabbricati plurifamiliari;
  • euro 40.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (se composto da 2 a 8 unità);
  • euro 30.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio (se composto da oltre 8 unità). Tale valore è considerato a scaglioni e si ripartisce sui millesimi di proprietà.

In buona sostanza, nell’ipotesi di un condominio composto da 10 unità immobiliari, il limite di spesa ammissibile alla detrazione è pari a 380.000 euro, calcolato moltiplicando 40.000 euro per 8 (320.000 euro) e 30.000 euro per 2 (60.000 euro). L’importo complessivo viene poi ripartito sulla base delle tabelle millesimali.

• interventi sulle parti comuni degli edifici per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione. Per questa seconda tipologia, la detrazione spettante sì calcola su un ammontare complessivo delle spese non superiore a:
  • euro 20.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, costituito da un numero non superiore a 8 unità immobiliari;
  • euro 15.000, moltiplicato per il numero delle unità immobiliari che compongono l’edificio, costituito da un numero superiore a 8 unità immobiliari.

Anche in questo caso vige il principio del calcolo per scaglioni e ripartizione sulla base delle tabelle millesimali.

• interventi sugli edifici unifamiliari o unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a pompa di calore, ivi inclusi gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all’installazione di impianti fotovoltaici. La detrazione spettante si calcola di su un ammontare complessivo di euro 30.000 (incluse le spese collegate allo smaltimento e bonifica dell’impianto sostituito).

Vengono definiti interventi cardine (o trainanti), in quanto consentono di estendere l’agevolazione della detrazione del 110% anche ad un’altra serie di interventi di efficientamento energetico, quali ad esempio: schermature solari, installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici, fotovoltaici, sostituzione di infissi e facciate.

Il testo precedente poneva poi il limite del super bonus sulle seconde case, quindi era limitato alla sola abitazione principale. Con la conversione del testo in legge, tale limite è stato eliminato, includendo anche tutte le seconde abitazioni quali immobili agevolabili dalla normativa del 110% (con il limite due unità per quanto concerne l’ecobonus)

Condizione per l’accesso al bonus, è il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’immobile, o il conseguimento della classe energetica più elevata, se non possibile ottenerne due, per quanto concerno l’eco-bonus.

Al quarto comma è sempre previsto come nel testo del Decreto Rilancio, il bonus al 110% (per una spesa non superiore ad euro 96.000), per la riqualificazione sismica (sisma bonus) che in passato fruiva di una percentuale di detrazione massima dell’85% (tutt’ora valida).

Gli interventi oggetto del super bonus devono essere effettuati su fabbricati esistenti, ma è ora possibile anche la fruizione del beneficio nel caso di demolizione e ricostruzione dell’immobile, con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, che siano adeguate alla normativa antisismica.

Tutte le spese come già riportato nel precedente periodico devono essere effettuate, allo stato, dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, e sono utilizzabili in un periodo di 5 anni (a importi costanti) e senza la possibilità di rimborso delle eccedenze o di riportare in avanti le detrazioni non utilizzate nell’anno di competenza. In buona sostanza ciò che non si utilizza, si perde.

Collegati a questi interventi, esiste poi tutto il settore degli impianti fotovoltaici. La normativa prevede l’agevolazione per l’installazione di impianti solari fotovoltaici su di una spesa massima di euro 48.000 per condominio o euro 2.400 per KW.

Chi può usufruire delle detrazioni?

Le persone fisiche, al di fuori dell’attività d’impresa, condomini e in questo caso potranno beneficiare del bonus anche le imprese. Si ripropone quindi il medesimo esempio del precedente intervento: in ipotesi un condominio dove è presente un negozio o un ufficio, di proprietà o in locazione o comodato in capo ad un’impresa, potrà usufruire del super incentivo del 110%. Il bonus può spettare anche alle IACP (Istituti autonomi case popolari), alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per gli interventi realizzati su immobili da assegnare in godimento ai propri soci e alle associazioni e società sportive dilettantistiche, limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti immobili adibiti a spogliatoio.

Sui condomini è bene evidenziare come la circolare 24/E dell’8 agosto 2020, ha completamente “modificato” il significato di condominio. Infatti secondo l’Agenzia, quando un edificio è composto da più unità immobiliari, tutte di proprietà di un unico soggetto, gli interventi non saranno agevolabili. Occorre quindi che vi siano infatti almeno due proprietari distinti.

Con la conversione del testo in Legge, permangono naturalmente le due modalità di fruizione del bonus, ovvero, lo sconto in fattura o la cessione del credito (art. 121 Decreto Rilancio).

1. Nel primo caso il committente beneficerà del cosiddetto sconto in fattura, fino ad un importo massimo pari al corrispettivo dovuto, che poi colui che ha eseguito le opere recupererà sotto forma di credito d’imposta e con possibilità di successiva cessione o utilizzo; quindi in questo caso il committente perderebbe il 10% di plus sopra indicato.
2. Nel secondo caso il committente procederà con la trasformazione del corrispondente importo in credito d’imposta, con possibilità di cessione a soggetti terzi, inclusi Istituti di Credito ed altri intermediari finanziari ai quali cederà un valore di 110, ragionevolmente a 100 o cifre più o meno tali, in quanto operazione appetibile per intermediari finanziari che si trovano cessionari di credito verso lo Stato.

Allo stato diversi intermediari finanziari, come Unicredit e Intesa San Paolo, ma anche Assicurazioni quali Le Generali, si sono messe in moto per offrire, una sorta di “Pacchetti all inclusive”, per la fruizione del superbonus, mediante cessione dei crediti alle stesse a prezzi apparentemente vantaggiosi (102 su 110), ma che prevedono però ulteriori costi (interessi anticipati, spese apertura conti corrente, spese per diritti per la documentazione consegnata, spese istruttorie, spese rilascio SAL, ecc). Le pratiche verranno poi verificate da società di servizi private con cui le banche si accorderanno i cui oneri saranno a carico del Committente.

VALUTAZIONE DELL’OPERAZIONE:

Uno dei quesiti che molti contribuenti si porranno sarà sicuramente la gestione della detrazione connessa all’intervento edilizio. In tale sede occorrerà comprendere bene non solo le procedure e i meccanismi da applicare ma anche le tempistiche delle diverse opzioni.

La detrazione rappresenta sicuramente la scelta più economicamente e finanziariamente conveniente (in sostanza il contribuente guadagna un altro 4% lordo annuo considerando lo sconto anticipato del 110% in 5 tranche del 22%), ma richiede un’attenta analisi della propria situazione finanziaria attuale e fiscale futura, tenendo conto del rischio che il credito in eccesso, non potrà essere recuperato in nessun altro modo, ma può essere poi ceduto (anche in parte).

Lo sconto in fattura è il più comodo e semplice (ma comporta il coinvolgimento di un fornitore con le capacità finanziarie e fiscali) e permette di vedersi decurtare l’importo della fattura da pagare al fornitore, fino al 100% dell’ammontare da corrispondere. Il fornitore recupererà il contributo mediante credito d’imposta, con facoltà di successiva cessione a terzi.

La cessione del credito rappresenta la scelta più vantaggiosa per chi non avendo un fornitore disponibile a concedere lo sconto in fattura, non ha a disposizione le risorse finanziarie, per eseguire le opere e nemmeno una prospettica capienza fiscale; come già detto comporta una trasformazione della detrazione e il suo trasferimento ad altri soggetti.

L’opzione per la cessione o lo sconto può essere esercitata in relazione a ciascun SAL (stato di avanzamento lavori) che non possono essere più di 2 per ciascun intervento e deve riferirsi ad almeno il 30% dell’intervento.

Nel marasma delle opere è fondamentale per la fruizione del beneficio, il rilascio di asseverazioni da parte di tecnici abilitati che attestino il rispetto di tutti quegli elementi necessari, in materia di congruità delle spese, passaggio di classe energetica, oltre che ai visti di conformità necessari per la fruizione della detrazione.

L’asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o anche per ogni stato delle opere. Lo stato di avanzamento dei lavori, cosiddetto SAL, consente al contribuente la fruizione anticipata del credito per le opere svolte e pagate.

In buona sostanza l’accesso al superbonus è consentito a patto che sia stata rilasciata l’asseverazione da parte del tecnico abilitato (timbro). I tecnici abilitati, appartenenti agli ordini di riferimento (es. geometri) dovranno attestare il rispetto delle regole di cui al decreto del MISE, che riporta anche i format per l’asseverazione sia per lavori conclusi che per il SAL. Ai fini delle asseverazioni sulla congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati nel decreto legge n. 63 del 4 giugno 2013 convertito in Legge 90 il 3 agosto 2013.

Il superbonus mette quindi al centro delle operazioni i professionisti, i quali dovranno trasmettere le asseverazioni in via telematica, mediante l’invio all’ENEA.

Come riportato all’articolo 3 del decreto del MISE, l’asseverazione è compilabile on-line, nel portale informatico dell’ENEA. Il modello dovrà essere poi firmato e timbrato e trasmesso all’ENEA attraverso il sito, entro 90 giorni dalla conclusione dei lavori di riferimento.

Le istanze che saranno oggetto di controlli automatizzati da parte dell’ENEA, dovranno essere complete delle ulteriori informazioni, raccolte all’art. 4 del decreto MISE, dalla lettera a) all’ h). Una volta eseguito il controllo e verificata la completezza dell’istanza, l’ENEA rilascerà la ricevuta informatica dell’esito positivo, completa del codice identificativo della domanda.

Per quanto concerne le sanzioni, il MISE può irrogarle nella misura da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione risultante infedele (art. 119 comma 14). I soggetti che rilasciano tali attestazioni dovranno inoltre stipulare delle assicurazioni per responsabilità civile, con massimale adeguato al numero delle attestazioni/asseverazioni e agli importi degli interventi e comunque non inferiori ad euro 500.000.

Qualora fosse accertata l’infedeltà delle attestazioni, verrebbe fatto decadere il beneficio.

Altro passaggio essenziale per l’opzione dello sconto in fattura / cessione del credito, è il rilascio del visto di conformità da un soggetto abilitato (es: dottore commercialista, caf, ecc.), nei confronti dell’Agenzia delle Entrate.

In buona sostanza il soggetto abilitato dovrà provvedere a comunicare all’Agenzia delle Entrate mediante apposito modello, i dati necessari (dati del cedente, tipologia di intervento, dati catastali e dati dei cessionari o fornitori che applicano lo sconto) comprensivi dell’opzione dell’utilizzo del credito (sconto/cessione); su tale modello verrà inoltre apposto il visto di conformità da parte del soggetto abilitato.

Al visto si affianca, sempre come snodo essenziale, il certificato che attesta la riqualificazione energetica col “salto di classi/e” o sismica da parte dei tecnici competenti (es: geometri, ingegneri, ecc.). Anche queste spese sono detraibili, come confermato al comma 15 dell’art. 119.

Alcuni casi: Villette, appartamenti o condominio?

Sono molti i casi che nel corso degli ultimi 2 mesi sono stati trattati in relazione al Super bonus ed in particolare all’accesso alla detrazione congiuntamente al tipo di immobile. Prima di tutto occorre partire dalle caratteristiche dell’edificio per poter capire se si ha la possibilità di ristrutturare la propria casa “a costo zero”.

I casi più trattati sono naturalmente quelli relativi alle case monofamiliari, come ad esempio le villette che costituiscono un’unica unità immobiliare e i condomini medio/grandi.

Nella prima tipologia, non trattandosi di condominio, il proprietario potrà in autonomia decidere i lavori da effettuare, consultandosi con tecnici e impresa. Nel secondo caso, si dovrà necessariamente passare dall’assemblea condominiale, che dovrà appunto deliberare i lavori che incideranno sulle parti comuni, a meno che nell’immobile non siano presenti appartamenti dotati di impianto termico autonomo e accesso indipendente. In questo caso il proprietario avrebbe la facoltà di svolgere i lavori senza la necessità di passare dall’assemblea. Il Decreto Agosto, in vista delle numerose assemblee che dovranno tenersi ha previsto un quorum deliberativo, facilitato, e pertanto il passaggio della proposta è possibile con la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 dei millesimi.

CASO 1: ALLOGGIO IN CONDOMINIO

Si parla in questo caso di un edificio composto di più appartamenti con accesso e scala in comune.

Nel caso del classico condominio, l’intervento partirà dalle parti comuni e quindi il miglioramento energetico (coibentazione e/o cambio dell’impianto centralizzato) o messa in sicurezza sismica. Sarà necessario il doppio salto di classe energetica, mentre non è necessario il doppio salto di classe sismica. I condomini potranno eseguire dei lavori trainati nelle loro singole unità come ad esempio il cambio di finestre.

CASO 2: IMMOBILE NON ABITATIVO

È il caso di un negozio, ufficio o locale, inserito in un condominio. In tale caso, se la superficie delle unità residenziali è superiore al 50%, per i lavori su parti comuni hanno il superbonus anche i possessori delle unità non abitative. In tale caso i lavori eseguiti nelle singole unità non residenziali del condominio non hanno mai il 110%. I lavori su immobili non abitativi indipendenti, non hanno mail il bonus al 110% (ad esempio un capannone).

CASO 3: IMMOBILE VINCOLATO

È il caso di un edificio collocato in un borgo storico e sottoposto a vincoli. Qualora il Codice dei beni culturali non consenta la possibilità di eseguire dei lavori categorizzati come “trainanti”, il superbonus è previsto anche qualora vengano effettuati esclusivamente lavori, che sono categorizzati come “trainati”, ma con necessità del doppio salto di classe energetica. Il superbonus potrà essere richiesto anche per la sostituzione degli infissi, a patto che ci sia il doppio salto di classe energetica.

A memoria d’uomo, non si è mai assistito ad un intervento in misura così largamente agevolativa, tale addirittura da coprire non solo l’intera spesa che sostiene il contribuente, ma addirittura regalargli il 10% in più.

 Nemmeno ai tempi della “mitica” Cassa del Mezzogiorno, che ricorderanno bene i Geometri di oltre 60 anni di età e che hanno operato sotto San Benedetto del Tronto, abbiamo assistito ad intervento a fondo perduto di tali dimensioni ed importanza. Pertanto ci si deve armare di buona pazienza e non cominciare con le lamentazioni, rivendicazioni e contestazioni in relazione alla gran mole di documenti richiesti per ottenere i benefici.

Allo stato il rischio collegato a questo intervento normativo è quello che chiunque voglia ristrutturare qualunque immobile, dalla casa di campagna a quella di montagna e magari tenerle poi ferme in disuso, proprio come avvenne con la Cassa del Mezzogiorno, con lo Stato che erogava contributi a fondo perduto per 70/80%, e chi usufruiva della norma interveniva su immobili che poi non sono stati più utilizzati, e da qui le famosi “cattedrali nel deserto”.

Ora che il decreto è stato convertito e le regole definite anche dal MiSE e dall’Agenzia delle Entrate vedremo se sarà effettivamente vera gloria o un ennesimo assalto alla diligenza?

Tiziano Sandroni