La Direzione Regionale dell’Agenzia delle Entrate, in collaborazione con il Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della provincia di Ancona, ha tenuto un seminario formativo a Jesi il 12 luglio 2019 nella cornice dell’Hotel Federico II. Si è trattato di un utile confronto con i professionisti che operano nel settore catastale, per illustrare il nuovo prontuario per la determinazione delle rendite catastali degli immobili a destinazione speciale e particolare redatto dagli Uffici provinciali Territorio della Regione Marche.

Il Seminario ha visto la partecipazione di numerosi professionisti che hanno manifestato grande interesse per i temi trattati dai funzionari dell’Agenzia delle Entrate, l’Ing. Gianluca Gagliardi della Direzione Regionale delle Marche e l’Ing. Paolo Carloni dell’UPT di Ancona che ringraziamo per l’articolo che hanno scritto per la nostra rivista.

I nuovi prezzari pubblicati dagli Uffici provinciali Territorio hanno lo scopo di fornire uno strumento operativo per tutti i professionisti che operano nel settore dell’estimo catastale, in particolare nella determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.

Il documento è stato elaborato con l’obiettivo di affrontare in maniera uniforme le varie tipologie di immobili che possono presentarsi e fornire uno strumento utile a favorire una maggiore omogeneità nella compilazione e trattazione degli atti d’aggiornamento del CEU, nel rispetto delle disposizioni normative e di prassi vigenti.

I nuovi prontuari vogliono, dunque, essere uno strumento di lavoro d’uso quotidiano, che contengano le risposte tecniche alle problematiche più frequenti per la redazione degli atti di aggiornamento con l’obiettivo ulteriore di supportare i professionisti nella redazione di tali documenti e i tecnici dell’Ufficio nell’attività di accettazione e registrazione in banca dati.

I nuovi prezzari nascono dall’esigenza di adeguare le indicazioni di prassi, a seguito dell’evoluzione tipologica e tecnologica propria delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare, nonché a seguito di sopravvenuti interventi normativi e giurisprudenziali succedutosi sul tema.

Innanzi tutto è necessario comprendere le esigenze che hanno portato alla redazione dei nuovi prezzari di massima, considerato che presso gli Uffici erano utilizzati già da alcuni anni valori di riferimento da attribuire alle varie parti costruttive e componenti impiantistiche che compongono gli immobili censiti nelle categorie catastali “D” ed “E”.

Traendo spunto dalla “circolare 6/2012” e dalla circolare “2E/2016”, gli Uffici Provinciali Territorio hanno pubblicato i nuovi prontuari con lo scopo di adeguare i prezzi di massima per le stime delle u.i.u. a destinazione speciale e particolare in riferimento all’epoca censuaria ‘88/89 che erano già in uso ed utilizzati come utile riferimento dai tecnici professionisti.

Va infatti ricordato che l’ art.1, comma 244 della Legge 29 dicembre 2014, n. 300 (cd. Legge di Stabilità 2015) ha imposto di adottare proprio la “circolare 6/2012” come strumento per la determinazione della rendita catastale di questa tipologia di immobili: “Nelle more dell’attuazione delle disposizioni relative alla revisione della disciplina del sistema estimativo del catasto dei fabbricati, di cui all’articolo 2 della legge 11 marzo 2014, n. 23, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, l’articolo 10 del regio decreto legge 13 aprile 1939, n. 652, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 agosto 1939, n. 1249 , e successive modificazioni, si applica secondo le istruzioni di cui alla circolare dell’Agenzia del territorio n. 6/2012 del 30 novembre 2012, concernente la “Determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare: profili tecnico estimativi”.

Non era quindi più possibile procedere al calcolo della rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare con approcci estimativi che non entrassero nel dettaglio delle varie componenti che producono il valore finale del complesso immobiliare.

Il prontuario fornisce le linee guida per l’individuazione delle componenti immobiliari (edilizie ed impiantistiche) di rilevanza catastale; fornisce indicazioni metodologiche ed operative per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari appartenenti alle categorie speciali (gruppo D) e particolari (gruppo E); con riferimento all’approccio di costo approfondisce il tema del calcolo del deprezzamento.

Va precisato che per un corretto censimento e classamento degli immobili di tipo complesso, costituiti da parti aventi destinazioni anche diverse, è pregiudiziale verificare se ciascuna porzione dell’immobile presenti o meno i caratteri essenziali dell’unità immobiliare stabiliti dall’art. 2, comma 1, del decreto del Ministro delle Finanze 2 gennaio 1998, n. 28, laddove si prevede che “l’unità immobiliare è costituita da una porzione di fabbricato, … che, … presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale”.

Ove non si riscontrasse tale potenziale autonomia, il complesso immobiliare non può essere scisso in più unità immobiliari (autonome), ma è censito unitariamente nella categoria catastale più pertinente in relazione alla destinazione d’uso prevalente nella formazione del reddito.

Secondo la dottrina estimale, la rendita catastale delle u.i.u. a destinazione speciale e particolare può avvenire secondo il procedimento diretto (approccio reddituale), che presuppone l’esistenza e la conoscenza di un mercato di locazioni immobiliari, o attraverso i  procedimenti indiretti (approccio di mercato), che presuppone l’esistenza e la conoscenza di un mercato di compravendite immobiliari, ovvero l’ “approccio di costo”, che presuppone l’analisi dei costi     di produzione (o di ricostruzione).

I vincoli rappresentati dall’epoca censuaria di riferimento molto lontana nel tempo (1988-89) e la singolarità delle unità immobiliari interessate dall’accertamento aumentano l’incertezza nelle indagini di mercato e limitano lo stock di riferimento, determinando la diffusa tendenza all’utilizzo dell’approccio di costo.

Infatti, ai sensi dell’art. 28 comma 2 del Regolamento, il valore venale dell’immobile, qualora non risulti possibile l’analisi del mercato delle compravendite, si determina «…con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale delle unità immobiliari».

Il prezzario consente di determinare, attraverso il calcolo del costo di costruzione a nuovo dell’immobile (area, manufatti edilizi e impianti fissi), riferito sempre all’epoca censuaria delle stime catastali (biennio 1988-89), opportunamente ridotto in relazione alle condizioni di vetustà e obsolescenza tecnologica e funzionale dello stesso, la rendita catastale degli immobili a destinazione speciale e particolare.

Il prezzario ribadisce che, per la determinazione della rendita catastale delle unità immobiliari urbane a destinazione speciale e particolare, sono rilevanti:

• le componenti fondiarie ed edilizie (aree, fabbricati e manufatti edilizi);
• le componenti impiantistiche connesse od incorporate ai fabbricati, o comunque stabilmente infisse ad essi;
• le altre voci indirette di costo (spese tecniche, gli oneri concessori, di urbanizzazione finanziari, il profitto del promotore dell’investimento).

All’interno del prontuario è possibile rinvenire i valori dei terreni su cui insistono tali immobili (costituiti dall’area coperta e dalle aree scoperte, accessorie e pertinenziali), sulla base delle risultanze di specifiche indagini di mercato, riferite all’epoca censuaria stabilita per legge.

Sono poi presenti i costi di costruzione per ogni tipologia di immobile, ricavati principalmente da indagini condotte nei diversi comuni della Regione Marche, e riscontrabili da prezzari redatti a cura di categorie professionali nonché da autorevoli pubblicazioni di settore.

Per quanto riguarda le componenti impiantistiche, il prontuario richiama la Legge di stabilità 2016, nella parte in cui prevede che  la determinazione della rendita catastale degli immobili censibili nelle categorie catastali dei gruppi D ed E è effettuata escludendo dalla stessa stima diretta macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti, funzionali allo specifico processo produttivo.

Tra le componenti impiantistiche che costituiscono elementi strutturalmente connessi agli immobili sono da ricomprendere, ad esempio, gli impianti elettrici, idrico-sanitari, di areazione, di climatizzazione e condizionamento, di antincendio, di irrigazione e quelli che, sebbene integranti elementi mobili, configurino nel loro complesso parti strutturalmente connesse al suolo o alle costruzioni, quali gli ascensori, i montacarichi, le scale, le rampe e i tappeti mobili.

In assenza di dati specifici, il prezzario contiene elementi utili per il calcolo forfettario degli impianti in misura percentuale sui costi di costruzione del fabbricato.

Anche per le altre voci di costo quali le spese tecniche per progettazione, la direzione lavori e collaudo, gli oneri concessori e di urbanizzazione, il prezzario fornisce utili indicazioni su come effettuare il calcolo forfettario in assenza di dati specifici.

Nel prezzario il Profitto del promotore è espresso in percentuale sui costi; tale costo indiretto remunera, oltre alla capacità organizzativa del promotore, anche il rischio imprenditoriale cui si espone l’imprenditore che crea e gestisce l’operazione di realizzazione del compendio immobiliare organizzando le attività degli altri attori del processo di trasformazione.

Un interessante paragrafo è quello che riguarda il calcolo dell’incidenza del deprezzamento e della vetustà sul valore finale degli immobili, con tabelle e grafici che consentono agevolmente di determinare le percentuali di riduzione del valore dell’immobile.

In via generale, la vetustà tiene conto del fatto che il valore dei beni decade fisicamente nel tempo in relazione alla loro età, mentre l’obsolescenza tiene conto del fatto che alcune parti di essi, o il loro insieme, si deprezzano per invecchiamento tipologico, tecnologico e funzionale, non risultando più parzialmente o totalmente idonee ad assolvere complessivamente al loro originario impiego in condizioni di mercato.

La rendita catastale (RC) si determina, quindi, applicando al più probabile valore di mercato (V) dell’unità immobiliare un adeguato saggio di fruttuosità (r); in coerenza con gli indirizzi giurisprudenziali, nel prontuario viene data indicazione di utilizzare uniformemente il saggio di fruttuosità pari:

• al 2 % per gli immobili appartenenti alle categorie del gruppo D;
• al 3 % per gli immobili appartenenti alle categorie del gruppo E.

Il prezzario contiene inoltre esempi di calcolo della rendita catastale di immobili catalogabili nelle categorie speciali e particolari ed esempi esplicativi sulla corretta compilazione nelle dichiarazioni Docfa della relazione estimativa e su come specificare le voci di costo C1, C2, C3, C4, C5, C6 e P, introdotte dalla circolare “2E/2016”.

Si ritiene importante precisare che il prontuario è da intendersi solo come uno strumento dinamico di riferimento da integrare ed aggiornare alla luce delle esperienze lavorative, delle innovazioni normative e delle esigenze determinate nella prassi operativa.

Per garantire l’adeguamento a norme e disposizioni di prassi che di volta in volta interverranno, questa prima versione potrà pertanto essere oggetto di aggiornamenti ed integrazioni, necessarie a fornire risoluzione di eventuali criticità che dovessero essere evidenziate dai fruitori, ovvero utili ad approfondire eventuali argomenti di particolare interesse.

In conclusione, un particolare ringraziamento è rivolto al Collegio dei Geometri e dei Geometri Laureati della provincia di Ancona, per il contributo e la disponibilità dimostrata al fine di garantire la buona riuscita dell’evento formativo.

Ing. Paolo Carloni e Ing. Gianluca Gagliardi