È ormai passato oltre un anno dalla pubblicazione del D.L. 34/2020 (“Decreto Rilancio”), decreto che disciplina, agli articoli 119 e 121, la normativa sul superbonus, oltre che della doppia opzione: sconto in fattura/cessione del credito.

Rispetto alle previsioni iniziali moltissime cose sono cambiate e la normativa si è andata pian piano a delineare e definire sempre più, anche se ancora diversi sono i dubbi che affliggono imprese e professionisti.

Se fino a dicembre dello scorso anno, risultava sempre più difficile per le imprese appaltatrici degli interventi sottoscrivere contratti che prevedessero lo sconto in fattura, a causa dell’incertezza del sostegno dei principali gruppi bancari, ora la situazione è notevolmente cambiata. Le imprese di più grandi dimensioni hanno oramai raggiunto il pieno di ordini e la maggior parte di queste non ha più capacità di acquisirne di nuovi, così come le imprese di più piccole dimensioni, sono anch’esse sature.

Con particolare riferimento alle opere che prevedono la demolizione e ricostruzione di interi immobili, la manodopera impegnata nei cantieri deve essere particolarmente qualificata e questo è un fattore che limita molto le imprese operative nel settore dell’edilizia.

Vi è da dire poi che proprio a causa della complessità della normativa, pochissimi in Italia sono stati i cantieri avviati fra il 1° luglio e il 31 dicembre 2020, di talché si sono persi sostanzialmente 6 mesi oltre anche ad almeno i primi due mesi del 2021.

Nel contempo numerose sono state le discussioni al Governo concernenti la proroga della super agevolazione che originariamente vedeva la propria scadenza al 31 dicembre 2021.

Con l’approvazione della legge di bilancio 2021 (L. 178/2020), è stata inizialmente prorogata la scadenza del superbonus al 30 giugno 2022, con la possibilità per i condomini che avessero eseguito almeno il 60% dei lavori a tale data, di poter agevolare anche le spese sostenute nel secondo semestre del prossimo anno.

Poi con l’introduzione del D.L. 59/2021, pubblicato a inizio Maggio si è andata ancora a modificare la scadenza dell’agevolazione, senza però andare a prevedere la possibilità di estendere la stessa anche fino a tutto il 2023. Tale ipotesi è infatti in corso di analisi e allo stato si prevede possa rientrare all’interno del prossimo disegno di legge di Bilancio 2022, poiché rappresenta anche una delle principali proposte progettuali concernenti il cosiddetto PNRR (Piano nazionale di ripresa e resilienza).

Di seguito una rappresentazione delle attuali scadenze, intese come lavori eseguiti e quindi in base al SAL, suddivise per tipologia di immobile/committente:Fatte queste brevi premesse e considerazioni andiamo ora a fare il punto delle principali novità che hanno investito il superbonus:

1. La posizione del General Contractor: con la risposta n. 254 del 15 aprile 2021, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito la posizione del general contractor ritenendo escluse dal superbonus le spese relative ai corrispettivi riconosciuti al contraente generale per l’attività di mero coordinamento e per lo sconto in fattura applicato.

In buona sostanza il compenso del GC è stato di fatto assimilato a quello dell’amministratore di condominio che gestisce e coordina l’intervento nell’immobile da lui amministrato, creando così non pochi problemi ai grandi player del mercato che si erano preposti come General Contractor e che a seguito della pubblicazione di questa risposta si sono defilati da questo tipo di business o hanno cercato soluzioni alternative.

Nelle fatture che il GC emetterà dovranno necessariamente essere dettagliate le attività poste in essere dalle imprese edili, così come l’attività dei professionisti: geometri, ingegneri, architetti, ecc. e commercialisti; inoltre gli importi dovranno corrispondere a quanto fatturato dal singolo professionista/impresa al GC. Tale situazione creerà tanti problemi e rallentamenti ad un percorso già complesso e partito in ritardo.

2. Ampliamento con piano casa: altro elemento di spicco pubblicato negli ultimi mesi concerne la possibilità di agevolare con il 110% anche l’ampliamento volumetrico all’interno di una ristrutturazione edilizia. Con la risposta n. 210 del 29 marzo 2021, l’Agenzia ha affrontato il quesito posto da un contribuente. Il contribuente aveva in animo di realizzare dei lavori di demolizione di tre immobili (uno classificato come collabente e censito in categoria F/2, un deposito e una stalla) e ricostruzione di due unità immobiliari residenziali.

La ricostruzione sarebbe avvenuta su una differente area di sedime e con un ampliamento del 35%, beneficiando del premio volumetrico riconosciuto dal Piano Casa regionale.

Nella risposta citata, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che è possibile accedere al Superbonus110% per gli interventi realizzati attraverso lavori di demolizione e ricostruzione inquadrabili come ristrutturazione edilizia ai sensi dell’articolo 3, comma 1 lettera d) del Testo Unico dell’edilizia (Dpr 380/2001).

Gli interventi di ristrutturazione edilizia comprendono i lavori di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche. Il testo Unico consente inoltre, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente e dagli strumenti urbanistici comunali, gli incrementi di volumetria anche per promuovere la rigenerazione urbana.

In occasione di questo chiarimento l’Agenzia ha poi aggiunto che è necessario rispettare due condizioni:

1. 1. nel provvedimento che rende possibile l’avvio dei lavori deve risultare che si l’intervento riguarda la conservazione del patrimonio edilizio esistente, e non una nuova costruzione;
   2. deve emergere il cambio di destinazione d’uso in residenziale.

In questo caso bisogna ricordare che, in presenza di un ampliamento volumetrico, si può ottenere il Sismabonus 110% sulla parte ampliata, mentre l’Ecobonus 110% è riconosciuto solo sulla volumetria originaria.

3. Il superbonus nei comuni colpiti dal terremoto: lo scorso Aprile è stata pubblicata dall’Agenzia delle Entrate la dispensa concernente la super agevolazione prevista dall’art. 119, L. 77/2020, nei casi di ricostruzione di edifici situati in comuni colpiti da eventi sismici.

Con particolare riferimento al comma 4-ter dell’articolo 119 (introdotto dal “decreto agosto”) è previsto l’aumento del 50% del limite di spesa ammesso al Superbonus spettante per interventi di efficienza energetica o antisismici.

Tale agevolazione è stata definita “Superbonus rafforzato” e riguarda i soli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei Comuni, di cui agli elenchi allegati al decreto legge n. 189/2016, oltre a quelli interessati dagli eventi sismici verificatisi dopo l’anno 2008, nei quali sia stato dichiarato lo stato di emergenza.

Come specificato nel comma 4-ter, è importante ricordare che il superbonus rafforzato è alternativo al contributo per la ricostruzione.

La legge di Bilancio 2021 ha poi introdotto il nuovo comma 4-quater che ha previsto per i comuni colpiti da eventi sismici a far data dal 1° aprile 2009, la possibilità di fruire degli incentivi previsti per superbonus 110% in versione sisma per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

4. Il nuovo comma 13-ter, art. 119 L. 77/2020: l’art. 33 del decreto 77/2021 (Decreto Semplificazioni, pubblicato in G.U. il 31/05/2021), ha modificato l’art. 119 della L. 77/2020 con particolare riferimento al comma 13-ter il quale è stato completamente sostituito.

Con la nuova formulazione è stato previsto che il beneficio di cui al superbonus 110%, con riferimento agli interventi di efficientamento energetico e quindi con esclusione di quelli comportanti demolizioni e ricostruzioni possa essere riconosciuto solo in presenza di comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA devono essere attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero va attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967.

Come riscontrabile nel testo del nuovo comma, “la presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380”.

Viene prevista la decadenza del beneficio fiscale esclusivamente nei seguenti quattro casi:

1. 1. mancata presentazione della CILA;
   2. interventi realizzati in difformità dalla CILA;
   3. assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo;
   4. non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Cosa comporta questa modifica?

Occorre chiarire che la nuova disposizione, che dovrà poi essere confermata con la conversione del decreto legge entro 60 giorni dalla pubblicazione (ovvero entro il 31 luglio prossimo), di fatto esclude la possibilità di agevolare gli interventi di cui all’art. 119 L. 77/2020, con la comunicazione di Edilizia Libera (vedi articolo AZIMUT N. 4/2020) se eseguiti dopo l’1 giugno 2021.

Tutti le altre agevolazioni, come il bonus facciate (commi da 219 a 224 L. n. 160/2020) o l’eco-bonus art. 14 D.L.  63/2013, potranno essere ancora svolte limitatamente agli interventi riportati nel “glossario – edilizia libera”, anche mediante semplice autodichiarazione da trasmettere via PEC.

La nuova previsione ha come scopo quello di semplificare le procedure per l’avvio di interventi che beneficiano del 110%, ma parallelamente può comportare un irrigidimento dei progetti.

Come riportato nell’articolo pubblicato dal Sole 24 Ore, lunedì 7 giugno, due sono i fronti critici di questa modifica:

1. varianti in corso d’opera: rispetto alla SCIA, infatti la CILA non prevede la possibilità di varianti in corso d’opera. Per eseguire delle varianti sarà necessario presentare una nuova CILA che va ad annullare e sostituire la precedente. Questo passaggio potrà creare dei problemi a quei soggetti che hanno avviato un cantiere che prevede interventi di superbonus e che si sono accordati con il proprio istituto di credito attraverso il finanziamento ponte. Infatti la CILA è uno dei documenti che la Banca richiede per l’erogazione del prestito ponte.
2. responsabilità nell’attestazione del titolo abilitativo: se l’obiettivo della nuova disposizione è quello di rendere più semplice l’avvio dei cantieri, d’altro canto occorre fare particolare attenzione a quanto riportato al punto d) (elenco casi di decadenza): “ non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.

Cosa significa quest’ultimo passaggio?

Che in caso di abusi preesistenti (che certo al Belpaese non mancano), si perderà comunque la detrazione e il Comune potrà bloccare il cantiere relativo al 110%, ordinando di rimuovere le opere non autorizzate?

Quindi, se un professionista presenta una CILA per un condominio, senza eseguire le verifiche sui titoli abilitativi e le eventuali sanatorie, in quanto non più necessarie, qualora il Comune svolga una verifica sui titoli passati e da tale verifica emerga che nei documenti ricevuti sono indicati elementi che non dovrebbero esserci, allora il Comune potrà intervenire sul cantiere, bloccandolo e neutralizzando il superbonus?

Ancora una volta ricadrebbero solo ai  professionisti oneri e responsabilità.

Di talché, al fine di evitare responsabilità, i professionisti dovranno comunque eseguire le verifiche sullo stato di legittimità dell’immobile, con eccessive perdite di tempo per l’accesso agli atti, così da verificare eventuali presenze di abusi e segnalarle al committente. In buona sostanza è stata prevista una disposizione volta ad agevolare l’avvio degli interventi ma che come presentata crea un paradosso non indifferente e lascia dubbi e zone d’ombra

Sul punto non ci resta che attendere la conversione del decreto e capire come i Comuni intenderanno muoversi, visto che da un momento all’altro gli uffici degli enti, si ritroveranno sommersi di CILA.

Rispetto alle anticipazioni del decreto semplificazioni, in fase di pubblicazione è rimasta fuori la previsione di estensione del superbonus 110% anche per le strutture alberghiere operative nel settore turistico-ricettivo.

Si è trattata di una scelta non condivisa da gran parte dei partiti politici  e da altre istituzioni come Confindustria oltre che dagli operatori turistici danneggiati particolarmente dalla pandemia.

Se l’obbiettivo del Governo è quello di far ripartire, dopo la pandemia, il settore turistico-alberghiero, così come l’intero settore edilizio, ci si augura che la super agevolazione, venga prevista anche per la categoria di immobili ove viene svolta l’attività ricettizia e che arrivino ulteriori chiarimenti in merito alle procedure da seguire senza creare ulteriori disagi, paradossi e perdite di tempo.

di Tiziano Sandroni